Checkliste zur Immobilienbewertung im Einzelhandel

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Die richtige Immobilie im Retail finden
Immobilienbewertung für den Retail - Bild #1146458870 © kmn-network - iStock.com

Eine tolle Geschäftsidee, das Füllen einer Marktlücke, hohe Kompetenz der Mitarbeiter, ein zielgruppengenaues Marketing oder auch verzahnte Betriebsabläufe können eine Sache im Einzelhandel nicht kompensieren – die Lage für das Geschäft. Denn auch im Einzelhandel gilt Lage, Lage, Lage.

► Daher ist die Frage nach dem Geschäftsstandort eine sehr zentrale. Einfach zu beantworten ist sie in den wenigsten Fällen. Dabei helfen kann eine Liste von Punkten, die man sowohl bei der Standortbestimmung wie auch bei der Zustandsbestimmung einer Immobilie immer wieder gut gebrauchen kann. 

Lokale Ansprechpartner können bei der Standortwahl helfen

Ortsfremde Unternehmen, die sich in einem von sich selbst determinierten geografischen Bereich ansiedeln wollen, haben in der Regel kaum bis keine Ortskenntnis. Ladenlokale und Geschäftsflächen zu finden, die eine hohe Kundenfrequenz versprechen, ist damit schwierig.

Hilfreich können neben den örtlichen Maklern oder Immobilienportalen auch lokal kompetente Ansprechpartner sein. Dazu zählen Öffentliche Stellen, diverse Stadtvertreter oder auch, so banal dies klingen mag, die vor Ort lebende Bevölkerung können hilfreiche Tipps bei der Standortsuche geben. 

Im Einzelhandel sollten sich die Verantwortlichen in der Zeit vor der Standortfestlegung durchaus die Zeit nehmen, selbst an Ort und Stelle die lokalen geografischen und demografischen Gegebenheiten zu überprüfen. 

Wichtige Punkte bei der Standortanalyse für ein Ladenlokal

► Der Einzelhnadel ist von der Anzahl und den Einkaufsmöglichkeiten der Passanten abhängig. Je näher die angestrebte Zielgruppe am Ladenlokal lebt, wohnt und arbeitet, desto besser ist dies im Allgemeinen für die Verkaufszahlen.

Es gibt klar definierte Eckpunkte, die helfen, die Bedingungen an verschiedenen Standorten zu bestimmen. Einige der wichtigsten Faktoren werden in den nun folgenden Punkten beschreiben.

Immobilien im Retail richtig bewerten
Richtige Immobilienbewertung für den Retail – Bild #1215583623 © jimfeng – iStock.com

Die Lage – als wichtiger Teil der Immobilienbewertung im Einzelhandel

► Die erste Frage, die sich ein Ladenbesitzer stellen kann, ist, in welchen Entfernungen markante und hoch frequentierte Punkte wie das Stadt- oder Ortszentrum oder bestimmte finanziell potente Stadtteile liegen. Viele Kunden entscheiden über den Ort ihrer Einkäufe, indem sie die dortigen Parkmöglichkeiten berücksichtigen.

Es kann also ein Lagevorteil sein, wenn öffentliche Parkplätze in kurzer Distanz bereitgestellt werden oder man selbst eine entsprechend große Fläche bebauen kann. Die Nachbarschaft ist ein weiterer Entscheidungsfaktor. Wichtig dabei ist, welche anderen Geschäfte in unmittelbarer Umgebung bereits Kundschaft in das Areal ziehen.

Zu beachten gilt auch, welche potentielle Konkurrenz am Standort herrscht. Einkaufszentren, Passagen, Fußgängerzonen oder Wochenmärkte in der Nähe können auch Kundschaft abziehen – speziell, wenn ein Überangebot der eigenen Branche bereits vorhanden ist. 

Die Verkehrsanbindung – zur Immobilienbewertung Einzelhandel

► Das Auto auf einem Parkplatz abstellen zu können ist eine Sache, das Geschäft oder den Laden problemlos mit dem Auto, mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder sogar zu Fuß zu erreichen, ist eine andere. Eine gute Verkehrsanbindung ist ein wichtiger Faktor bei der Standortbestimmung.

Eine gute verkehrsanbindung hilft nicht nur den Kunden sondern auch Ihren Lieferanten.

Neben den Kunden gilt es auch, die Lieferanten dabei nicht zu vergessen. Eine tadellose Verkehrsanbindung, meist über das Straßennetz, macht es LKWs und anderen Transportfahrzeugen einfacher, den Laden zu erreichen. 

Das Image – zur Immobilienbewertung im Einzelhandel

► Ein Standortfaktor, der durchaus leicht zu übersehen ist, ist das jeweilige Image des Standortumfelds. Positiv gesehen können die Umgebung und der Standort als stilvoll, exklusiv, im Trend liegend oder auch charmant wahrgenommen werden.

Diese Attribute können das Geschäft von Anbeginn an erleichtern. Erschweren kann, wenn das Image der Gegend mit Eigenschaften wie heruntergekommen, dreckig, Glasscherbenviertel oder Ähnlichem verbunden wird.

Die Kunden – als Faktor der Immobilienbewertung im Einzelhandel

► Kurz gesagt, die angestrebte Zielgruppe sollte im besten Fall in der Umgebung des Ladenlokals wohnen, ihre Freizeit gestalten oder zumindest dort arbeiten. Das Einzugsgebiet eines Standortes ist daher ein wichtiger Entscheidungsfaktor bei der Standortwahl.

Gehen Sie dorthin, wo sich auch ihre Zielgruppe aufhält.

Es entscheidet mit, welche Potenz die umgebende Kaufkraft besitzt – speziell auf das angestrebte Sortiment fokussiert. Je genauer man als Ladenbesitzer die Menschen und ihre Bedürfnisse in der unmittelbaren Umgebung kennt und bedienen kann, desto mehr Erfolg steht in Aussicht.

Die Standortentwicklung – zur Immobilienbewertung im Einzelhandel

► Nicht nur das hier und jetzt, sondern auch das hier und demnächst können als Antwort auf die Standortfrage wichtig sein. Man sollte sich informieren, wie die regionale Verkehrsplanung für das angestrebte Gebiet aussieht.

Werden Autobahnen und Abfahrten, Umgehungsstraßen oder Fußgängerzonen gebaut? Auch die Pläne für Konkurrenzläden, falls erfahrbar, können wichtig sein. 

Die Konkurrenzanalyse – zur Immobilienbewertung im Einzelhandel

► Der Überblick über die lokale und regionale Konkurrenz auf dem eigenen oder in einem artverwandten Geschäftsfeld kann einem Händler im Einzelhandel einiges über den angestrebten Standort verraten. 

Bei einem Termin vor Ort können die Verantwortlichen sich persönlich das Image, die Ladenlokale, die Verkaufsräume, das Sortiment, den Service sowie die Kundschaft ansehen. Über das Image kann man auch festhalten, wie vor Ort zum Beispiel geworben wird.

Der Zustand und die Lage der Ladenlokale und der Verkaufsräume lassen Rückschlüsse auf die Vorstellungen der Kundschaft zu. Ein genaues Auge auf das konkurrierende Sortiment verrät vieles über die ortsübliche Preisgestaltung. Vom angebotenen Service kann man ableiten, welche Qualität die Freundlichkeit hat und wie zum Beispiel die Beratung abgestimmt ist. 

Das lokale Marketing – wichtiger Teil der Immobilienbewertung im Einzelhandel

► Werbung ist sogar bei Global Playern lokal und regional abgestimmt. Ein Standortfaktor können also auch die lokalen Werbemöglichkeiten sein. Welche Zeitungen, Zeitschriften und Magazine werden am Standort gelesen, welche sozialen Netzwerke werden überwiegend verwendet und gibt es lokale Radio- und Fernsehsender?

Kunden schätzen individuelle Werbung mit regionalem Bezug.

Auch Informationen über regionale Werbegemeinschaften kann man im Vorfeld einholen. Im Rahmen eines regionalen Sponsorings kann ein Laden rasch einen hohen Bekanntheitsgrad erreichen. In diesem Zuge sollte man sich über hiesige Straßenfeste oder auch Sportvereine samt Zuschauer- und Mitgliederzahlen kundig machen.

Beachtenswert bei der Immobilienbewertung im Retail

Neben der direkten Standortfrage im Rahmen einer Immobilienbewertung für den Kauf oder das Anmieten eines Ladenlokals, spielen auch Faktoren eine Rolle, die sich nahe am oder im Objekt selbst bemerkbar machen. Zu diesen zählen der Eingangsbereich, die Schaufenster, der Verkaufsraum, die Nebenräume, die Belüftung, der Zustand des Gebäudes sowie der Gebäudetechnik, der Energieeffizienz, die Sicherheit, die Ausbaumöglichkeiten und natürlich die Gesamtkosten. 

Neben den Möglichkeiten zu Visual Merchandising und Gebäudetechnik wird die Barrierefreiheit immer wichtiger.

► Bevor man sich für eine Einzelhandels-Immobilie entscheidet, sollte man darauf achten, ob der Eingangsbereich für die Zielgruppe attraktiv und einladend aussieht. Je besser der Eingang zu erkennen ist, desto einfacher kommen Laufkunden in den Laden. Wichtig ist auch, ob der Eingang ebenso wie der Rest der Verkaufsräume für Menschen mit Behinderung zum Beispiel für Rollstuhlfahrer leicht zu überwinden ist. Das Thema Barrierefreiheit wird auch in der Gesellschaft immer wichtiger. 

Schaufenster sind der Teil des Ladens, der neben der Fassade für den berühmten ersten Eindruck zuständig ist. Die Einsehbarkeit und die Größe der Schaufenster sind ein wichtiger Teil des Visual Merchandising. Für die meisten Ladenbesitzer spielt es auch eine Rolle, ob und in welchem Umfang man dort dekorieren kann.  

Haben die Kunden den Laden betreten, sollte sich vor ihnen ein entsprechend des Ladenkonzepts ausreichend großer Verkaufsraum erschließen. Der Schnitt des Raumes sowie ausreichend Platz für Regale, Verkaufsständer oder Vitrinen sind wichtig. Der Zustand des Verkaufsraums wie zum Beispiel Boden, Wände, Decke und das Lichtkonzept spiegelt das Image des Ladens wider und sollte dementsprechend leicht zu pflegen sein. 

► Die für Kunden nicht einsehbaren Räume sollten ebenfalls vor einem Kauf gut inspiziert werden. Zu diesen zählen die Nebenräume wie der Aufenthaltsraum oder die Büros sowie die Lagerräume. Beides sollte ausreichend groß sein. Die Lagerräume sollten zusätzlich für Lieferanten einfach zu erreichen sein. Sowohl die Verkaufs-, als auch die Neben- und Lagerräume müssen für die allgemeine Raumpflege gut zu belüften sein. 

Der generelle Zustand des Gebäudes ist auch ein Kauf- und Standortfaktor. Ist die Immobilie renovierungsbedürftig, sollte man dies am Kauf- oder Mietpreis spüren. Auf welchem Stand die Gebäudetechnik wie die Stromversorgung oder die Heizung ist, sollte ebenfalls eine Rolle spielen. Die Gebäudesicherheit (Sicherheitsglas, Alarmanlage) gilt es ebenfalls zu beachten. 

Abschließend sind zwei Kriterien noch entscheidend. Zum einen selbstverständlich die Miete, die Nebenkosten sowie eine etwaige Kaution. Zum anderen die Frage, wie und ob man die Immobilie für seine Expansionspläne ausbauen kann. Hierbei gilt es, die Situation mit Nachbarn, Anrainern und der Kommune zu beachten.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Immobilienbewertung im Einzelhandel

Was ist für die Kalkulation der Kosten einer Einzelhandels-Immobilien besonders wichtig?

Neben dem Kaufpreis oder der Miete sollte auch auf die anfallenden Nebenkosten und die Kaution für die Vermittlung geachtet werden. Für die Kalkulation des Budget sind auch mögliche Renovierungskosten zu beachten. Wenn diese auch die Gebäudetechnik betreffen, können das je nach Objekt hohe Summen betragen. Hier hilft oft ein unabhängiges Gutachten um eine Einschätzung für die notwendigen Investition zu bekommen. Planen Sie auch mit den Kosten für den Innenausbau. Abhängig vom Bestand, kann dies zusätzlich zur Ladeneinrichtung auch Bereiche wie Boden, Wände, Decke und Licht betreffen.

Welche Faktoren sind in der Bewertung von Einzelhandels-Immobilien besonders wichtig?

Neben der viel zitierten Lage der Retail-Immobilie, ist weitere wichtige Faktoren zum Beispiel die Infrastruktur zu der neben der Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln auch Parkmöglichkeiten gehören. Achten Sie auf die Gewerbetreibenden in der Nachbarschaft. Welche Waren und Dienstleistungen und vor allem auch welche Preislagen werden angeboten? Machen Sie sich auch ein Bild der Passanten, die Sie als Kunden gewinnen möchten. Entsprechen diese bereits Ihrer Zielgruppe oder müssten Sie aus eigener Kraft potenzielle Kunden bewerben.

Wie bekomme ich ein konkretes Gefühl für den Wert der Einzelhandels-Immobilie und der Umgebung?

Für viel Einkaufstraßen gibt es öffentliche Quellen die Angaben zum aktuellen Mietspiegel geben. Dies gibt Ihnen eine gute Orientierung bezüglich der aktuellen Preislage. Sie können eine Immobilie auch von einem Markler schätzen lassen um den Wert einer Einzelhandel-Immobilie zu ermitteln. Ein Blick auf vergleichbare Immobilen kann ebenfalls helfen. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie hierbei auf die Details achten und keine “Äpfel mit Birnen” vergleichen. Um ein Gefühl für die Umgebung zu bekommen. Hilft es am besten, wenn Sie diese selbst erkunden. Schlendern Sie durch das Viertel und beobachten Sie die Passanten und Geschäfte. Überlegen Sie, wie Ihr Geschäft sich in diese Umgebung integrieren kann und ob das Publikum und der Stil der Geschäfte zu Ihren eigenen Plänen passen.

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